Das Ertragswertverfahren ist eines der wichtigsten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Es wird vor allem dann genutzt, wenn nicht die Eigennutzung, sondern die erzielbaren Erträge im Vordergrund stehen – etwa bei vermieteten Wohn- und Geschäftshäusern. Mit unserem Ertragswertverfahren Rechner schätzt du den Ertragswert einer Immobilie in wenigen Schritten.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Grundgedanke: Eine vermietete Immobilie ist so viel wert, wie sie an Erträgen abwirft. Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Das Verfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, die zur Kapitalanlage dienen:

• Mehrfamilien- und Mietshäuser
• Geschäfts- und Bürogebäude
• gemischt genutzte Objekte
• Renditeobjekte und Anlageimmobilien

Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kommt dagegen meist das Vergleichs- oder Sachwertverfahren zum Einsatz.

Wie funktioniert die Berechnung?

Der Ertragswert wird in mehreren Schritten ermittelt:

• 1. Bodenwert berechnen: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.
• 2. Reinertrag bestimmen: Jahresrohertrag (Jahresnettokaltmiete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
• 3. Bodenwertverzinsung abziehen: Bodenwert × Liegenschaftszinssatz.
• 4. Gebäudereinertrag berechnen: Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung.
• 5. Vervielfältiger anwenden: ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
• 6. Gebäudeertragswert und Gesamtwert: Gebäudereinertrag × Vervielfältiger, anschließend zum Bodenwert addieren.

Ertragswert-Formel

Ertragswert = Bodenwert + (Gebäudereinertrag × Vervielfältiger)

Der Vervielfältiger (Barwertfaktor) hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab.

Beispiel: Ertragswert einer Immobilie berechnen

Schritt 1 – Bodenwert: 500 m² Grundstück × 400 €/m² Bodenrichtwert = 200.000 €.

Schritt 2 – Reinertrag: Jahresrohertrag 24.000 € abzüglich 20 % Bewirtschaftungskosten (4.800 €) = 19.200 €.

Schritt 3 – Bodenwertverzinsung: 200.000 € × 4 % Liegenschaftszins = 8.000 €.

Schritt 4 – Gebäudereinertrag: 19.200 € − 8.000 € = 11.200 €.

Schritt 5 – Vervielfältiger: bei 4 % Zins und 40 Jahren Restnutzungsdauer rund 19,79.

Schritt 6 – Ertragswert: Gebäudeertragswert 11.200 € × 19,79 ≈ 221.650 €, zuzüglich Bodenwert 200.000 € = rund 421.650 €.

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?

• Höhe der nachhaltig erzielbaren Miete (Rohertrag)
• Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
• Liegenschaftszinssatz
• Restnutzungsdauer des Gebäudes
• Bodenrichtwert und Lage

Unterschied: Ertragswert, Verkehrswert und Marktwert

Der Ertragswert ist das Ergebnis des Ertragswertverfahrens. Der Verkehrswert (gesetzlich gleichbedeutend mit Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich zu erzielen wäre. Der Ertragswert ist eine wichtige Grundlage für den Verkehrswert, ersetzt aber kein qualifiziertes Gutachten.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren: sinnvoll oder nicht?

Das vereinfachte Ertragswertverfahren fasst Bodenwert und Gebäudeertragswert in einer kürzeren Rechnung zusammen. Es eignet sich für eine schnelle Ersteinschätzung, ist aber weniger genau als das vollständige Verfahren. Für eine fundierte Bewertung sollte das ausführliche Verfahren genutzt werden.

Für wen ist ein Ertragswert-Rechner nützlich?

• Kapitalanleger und Immobilieninvestoren
• Eigentümer vermieteter Objekte
• Käufer und Verkäufer von Renditeobjekten
• Makler und Sachverständige für eine erste Orientierung

Typische Fehler bei der Ertragswertberechnung

• Nicht nachhaltige Mieten ansetzen: überhöhte oder kurzfristige Mieten verfälschen das Ergebnis.
• Bewirtschaftungskosten unterschätzen: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis gehören immer dazu.
• Bodenwert und Bodenrichtwert verwechseln: der Bodenrichtwert ist nur die Basis pro m².
• Das Rechenergebnis mit dem Verkehrswert gleichsetzen: der Ertragswert ist eine Schätzung, kein offizielles Gutachten.

Fazit

Das Ertragswertverfahren liefert eine fundierte Orientierung für den Wert vermieteter Immobilien. Mit dem Rechner oben erhältst du eine schnelle Einschätzung – eine genaue Bewertung im Einzelfall ersetzt jedoch nur ein qualifiziertes Gutachten.

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